韓國:樓價一半作按金 居住兩年免交租
17-12-2014

【明報專訊】全租制是韓國特有的租房制度,租客一般與業主簽兩年合約,租客交付一筆高昂的按金給業主(通常是樓價的五至六成),其間就不用再交任何租金,兩年合約期完之後,業主需將按金發還租客;若租客的儲蓄不足夠,可向銀行借貸,銀行會根據租客的收入、工作穩定性及信用紀錄批出貸款。

今年33歲的崔明一雖已結婚生子,但因不想買樓,便靠這種「全租制」解決住房問題。

他們夫婦倆都是全職上班族,家庭月入約為1000萬韓圜(約7萬港元),租的公寓大約有700平方呎,兩房間隔,位於首爾的商業區。公寓需要一次付1.9億元按金,他們有1.5億韓圜(約105萬港元)儲蓄,再向銀行借了4000萬韓圜,每月付10萬韓圜利息給銀行,利息支出約佔家庭月入的1%。「因為在韓國買房需要繳付財產稅,另外加上管理維修等額外費用,經濟壓力比較大,加上我們兩夫婦都年輕,日後換工作的機會多」,所以不急於買房。

借貸付按金 利息比月租平

韓國經營者聯合會今年的調查顯示,大學畢業生平均月薪約為278萬韓圜(約1.9萬港元),崔先生的家庭月入在同齡人中屬中上層。崔先生認為,「全租制」的好處在於只要有儲蓄的話,就不用再繳付月租,即使儲蓄不足以支付租房押金,也可以向銀行貸款,利息比起月租便宜很多。崔先生又稱,首爾房價不穩定,令很多人不想買房子,所以已經結婚生子、手上又有一定儲蓄的中青年一族,便很喜歡這種租屋方法。

至於業主拿得巨款後,可存銀行生息或作其他投資,但由於近年韓國存款利率下跌,願意接受全租制的業主已較以往減少。

倘月租形式 200呎3000元

首爾人口密度幾乎是香港的2.5倍,崔先生表示住房雖然緊張,但「只要不選擇優良學校區或商業區的話,在首爾租房並不難」,另外初入社會的年輕人多數會選擇按月付租金的形式租房,與香港一樣,年輕人租一個200呎的一房單位約需50至60萬韓圜(約3000至4000港元)。

香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮認為,「全租制」存在的根本原因是當地房屋供應充足,樓價升幅慢,故就算當地人有一大筆錢也不想買樓,但他也指出,「拜美國QE(量化寬鬆)所賜,當地樓價都慢慢上升中,業主都開始加租」。

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