港物業總值 夠買3紐約
10-12-2014

【明報專訊】香港樓價貴是普遍印象,但究竟有多貴?與外國大城市相比又如何?《明報》特別抽取了與香港人口、面積相若,又同樣為金融及商貿中心的紐約市(New York City)及新加坡作比較。以全港應課差餉租值與物業平均回報率推算,2014年全港物業總市值約為20.6萬億港元,紐約市及新加坡則分別為6.7萬億與7.8萬億(見圖表)。換言之,賣出香港所有物業,足以買起3個紐約市或2.6個新加坡。有學者認為,香港產業因地產相關行業的過度膨脹而扭曲,對其他經濟領域已產生了排擠效應(見另稿)。

港物業總值約20.6萬億元 紐約6.7萬億

本報比較香港、紐約市及新加坡的物業市值基準,皆是以各地公布的官方數據為準。當中香港差餉物業估價署2014/15年度估價冊顯示,全港單位總數為311萬個,應課差餉租值總值為5640億元,意味着將全港所有公私物業出租的話,全年租金收入為5640億,與此同時,差估署的數據顯示,去年全港私人住宅及非住宅平均回報率2.73厘,以此計算本港物業總市值約為20.6萬億港元。「亞洲四小龍」中,經常被用來與香港比較的新加坡,根據其國內稅務局統計,2012年全國物業的年度收益(annual revenue)為447億新幣(約2643億港元),當時全國平均租金回報率約為3.8厘,可計算出2012年時,新加坡全國物業總值為1.17萬億新幣(約6.9萬億港元),而據星洲官方公布,兩年來星洲物業價格升幅為8.5%,現時新加坡物業總值約為7.8萬億港元。

紐約市財政部2014年對全市物業的估價則顯示,全市所有物業總值約為6.7萬億港元。香港物業數量有逾300萬個,紐約市物業數量卻僅有104萬個,因當地除了有獨立屋(condo)與獨立產權公寓外,市中心大部分單位是合作社公寓(co-op),即一個屋苑雖有上百個單位,但在財務局紀錄中是列作一個物業,故紐約市雖然人口數量與每戶人數與香港相若,物業數量卻遠少於香港。

港物業總值GDP 9.8倍 遠超紐星

中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出,本報用整體租值及回報率推算物業市值並非最準確,因各類型單位的回報率有高有低,用平均數字未必能反映現實,另外幾個地方的房屋政策各有特色,公營房屋及政府資助房屋價值也很難界定,不過他亦認為,若沒有直接物業價值的數據,用租值及回報率推算的方法也可以粗略得知該城市物業市價在哪個水平。

3個地區的人口密度相若,紐約與香港都是以金融為支柱產業的城市,而新加坡近年發展迅速,在經濟、高等教育等方面都經常被拿來與香港比較,若用物業總市值與國內生產總值比較,香港物業總市值是2013年GDP的9.8倍,紐約及新加坡卻只是1.2及3.4倍。

對此,莊太量認為,香港政府一直推行高地價政策,物業的土地成本本身偏高,近年在低息環境、流動人口大增的環境下,本港物業升值亦較其餘兩地更為顯著,加上香港地鐵網絡發達,交通方便,也在一定程度上推高了物業價格(見另稿)。他又指出,除住宅外,香港的商業樓宇價值更高,「香港商廈又多又貴,紐約商廈主要集中在曼哈頓區,新加坡雖然都有商業中心,但比中環細許多」。

鍾劍華:日泡沫爆破前 銀座物業總值如全美

香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華對現時香港物業市值等於紐約的3倍並不意外,他舉例稱,日本1980年代泡沫經濟破裂前夕,東京僅銀座等23個區的物業價值就等於整個美國,「但(經濟)一跌就30年起唔番」。他認為,物業市場價值的計算可以作為一個參考,但實際上市值波動十分大,例如2009年時一個單位賣100萬,到2014年便升值為200萬,「香港都應該考慮這個問題,升得愈高,跌得愈重」。

(深度報道 - 樓市怪象)(系列三之二)

明報記者 田青青

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