港屋租5年飈七成 星洲一成半
17-12-2014

【明報專訊】香港樓價飈升,年輕小家庭「上車」難望,前特首曾蔭權曾建議青年租屋暫住,然而,現今的香港,即便租屋暫住,亦大不易。差餉物業估價署資料顯示,全港住宅租金指數,自金融海嘯後的2009年至今,5年間大升近七成,同期人工升幅卻只有25%;同樣在海嘯後經濟復蘇的新加坡,過去5年私人住宅租金升幅卻只有15%。環顧全球,各大城市的租務市場往往都有管制措施及特色,例如新加坡有限度地開放政府組屋予外籍勞工租用,美國紐約市及德國等推行租金管制,韓國則有獨特的「全租制」等,這些特點能否供香港有所參考?

港家庭入息5年升幅不足三成

根據統計處數據,本港家庭月入中位數由2009年的17,500元,升到今年的21,900元,升幅不足三成,但根據差餉物業估價署的統計,過去5年本港私人住宅整體租金指數由2009年的96.1升至160.7,升幅達七成,遠遠拋離家庭月入的升幅。租金升七成是全港平均數,個別地區如中產小家庭聚居的沙田第一城,一個實用面積僅284平方呎的細單位,已由09年約月租6000元,飈升至近期1.1萬至1.2萬元,升幅近倍。

同樣經歷金融海嘯再復蘇,新加坡的私人住宅租金升幅卻明顯較香港平穩,據新加坡稅務局統計,私人住宅租金指數升幅由09年的139.4升至今年的162.8,升幅為15%。

雖然新加坡永久居民結婚之後便可以低廉價格購買政府組屋,但當地有接近130萬外國勞工,除了低收入建築工人多租住外勞宿舍外,具一定學歷與專業資格的外籍工人也超過30萬人,要自己在租務市場上解決住屋需求,對租盤也有一定需求。在新加坡銀行業工作的Ruby表示,當地部分組屋也可租給外國人,相比起私樓,組屋是一種經濟實惠的選擇(見另稿)。

長策成員:星允組屋出租 港可行性低

長遠房屋策略督導委員會委員、理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,新加坡組屋面積較為寬敞,一個家庭的住屋有3、4個臥室也十分普遍,因此有條件將部分住房甚至整體出租。他表示,類似的釋放部分公營房屋的措施,例如允許居屋有限度地出租等措施也在本港長策會討論過,但因香港公營房屋本身十分擠迫,空置數量十分有限,「等緊上公屋、買居屋嘅人都咁多」,另一方面港人對福利問題較為敏感,對利用政府資源來牟利等做法的容忍度低,故討論後認為此做法在香港實施的可行性較小。

德政府訂市場價格範圍

香港在1999年廢除了租管,又在2004年通過修訂《業主與租客綜合條例》,取消了租住權保障,與此同時,歐洲及美國部分地區仍然保留着租管,隨着租金飈升,近期有部分團體呼籲港府恢復租管。現時德國的租金管制便被普遍認為是既能保護租客利益及不會對業主造成傷害的機制,地方政府會訂立一個市場價格範圍,業主在範圍內可有限度地加租,一般每年不超過15%,另外政府也會提供稅務寬免予業主作為補貼;在美國紐約市,約一半出租單位受到租金管制,其中大部分單位可根據租金釐定委員會訂立的加租幅度內加租(詳見另稿)。

學者:倘港設租管 市場租盤減

香港大學房地產及建設系系主任鄒廣榮認為,現時香港租金急升,最主要原因是供不應求,尤其是市場上需求最旺的中小型單位,故租金管制未必是最適合的方法, 因租金管制會令業主出租單位的意欲下降, 一個副作用是市場上租盤會減少,對目前香港租務市場的情况是反效果。許智文也認同,實施租管有很多技術問題,政府定出租管範圍之後,業主往往會通過改變單位面積、間隔或用途等來避開租管,「上有政策,下有對策」。

同樣是人多地少的城市,首爾的人口密度比起香港還要高約1.6倍,但有一定儲蓄的韓國居民,只要付給業主相當於樓價一半的金額作為按金,就可免費租樓,合約期滿後業主將全數退還金額(見另稿)。

【系列完】

明報記者 田青青

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