在建單位不減 去庫存路遙 空樓處處 三四線城市淪鬼城
25-05-2016

【明報專訊】今年兩會期間提出的「供給側」改革,也為內地房地產業去庫存揭開了序幕。據國家統計局發布的第一季度數據顯示,全國私樓銷售面積超過2.4億平方米,同比增長33.1%,而同期動工新建的私樓面積則達2.8億平方米。另有數據顯示,目前內地仍有超過60億平方米的私樓排隊待建。這意味着今年首季度去庫存雖小有成績,不過「去少增多」,使房地產「去庫存」仍面臨巨大的壓力;記者走訪了北京周邊的三四線城市,有的去庫存最少也要5年。

「去少增多」60億平方米私樓待建

北京人邊先生承認,如果不是數年前因北京門頭溝的住宅遭拆遷而獲得回遷房名額,以他和哥哥的正常工作收入,根本不可能買得起同地段的樓。如今曾經是一片農莊的故地,已經發展成了高樓林立的城市新區;曾經空蕩蕩的高樓,幾乎在一夜間就被回遷戶和愈來愈多的外地打工者住滿。

「我們家這邊的房子,回遷戶自住的比例並不是很高,因為拆遷時很多回遷戶都能拿到三五套房產,多數回遷戶用出租房產的方式增加自己的收入。」邊先生指着自家小區這片高樓對記者說。

邊先生的家距地鐵八寶山站尚需半小時巴士車程。即便如此,小區的樓價仍保持在3萬到6萬元(人民幣,下同)之間。邊太太稱,雖然門頭溝區仍有大量房屋待售,但在新建的地鐵沿線,仍有新樓盤不斷興建。

近京樓價高 承德人無錢買樓

「北京就那麼大一塊地方,但人口基數在那裏擺着,不論租還是買,房子永遠供不應求。」曾經做過多年房地產經紀的李佳對記者說。像北京私樓供不應求的情况,在過去十幾年,也在全國各地的大中城市乃至三四線城市不斷上演。所不同的是,在一些人口基數不甚龐大,或收入與購買力成反比的城市,本來用來租給外來人口的房屋,因沒人租住而空置,成片的小區黑燈瞎火,有的甚至幾成鬼城。

河北承德距北京僅200多公里,是部分北京或天津人買樓的首選,因此也推高了當地樓價,使承德成為三四線城市中樓價最貴的城市之一。以承德市雙橋區中興路四條胡同「世紀房產」為例,房地產經紀告訴記者,今年以來,承德的樓價每平方米上漲大約1000元。「老城區內的房子均價基本在七八千,便宜的在6000元左右,而條件好一些的房子,均價已經可以賣到一萬一二的樣子。就算是被稱為大學城的開發區內的樓盤,均價也在六七千左右;最便宜的陽光四季城,因交通配套不好,也要四五千起。」

佳家房地產經紀有限公司職員也稱,承德居民人均收入約為3000元。而近年來建成的大學城及火車站商圈附近樓盤,主要供應承德市周邊鄉鎮及縣城居民。可是一方面樓價被推高,另一方面卻是想買樓的人收入有限,因此出現大量空置的現象,這種情况在承德市下屬的縣鎮更為突出。在承德買樓並沒限制,首期一般三成,現在很多還可以做到兩成。但是由於手續不是很齊全,買樓的人遲遲拿不到房產證,因此貸款也很麻煩。記者從地產經紀了解到,很多發展商都是邊建邊辦手續,有的建完幾年才能買。石家莊去年開始整頓這種現象,手續不全都得停工,城中村改造如手續不齊全也要停工。

邊辦手續邊起樓 房貸難辦

其實早在2014年的《承德房地產市場運行調查與分析》就指出,僅承德市中心區私樓待售面積就有198萬平方米,已達最高合理庫存數值。而在去年前可辦理預售進入市場的尚有172萬平方米;已供用地尚未開發的有138萬平方米(16宗),潛在供應面積約為500萬平方米;以承德年均銷售面積僅為101萬平方米來計算,在沒有新建樓盤的情况下,也需5年才能清除庫存。

而據國家統計局發布的相關數據顯示,今年4月底全國私樓待售面積為7.27億平方米,較前兩月有所減少,然而去年10月全國私樓待售面積為6.86億平方米。這意味着去庫存雖小有成績,但其去庫存的速度可能遠不及建樓的增幅,「去庫存」仍面臨巨大的壓力。地產業人士表示,事實上去庫存的壓力並不在於目前待售的私樓總量,而是來自於在建的施工面積甚至待建的施工面積(開發儲備用地)。

(中國經濟L形走勢系列 - 系列三)

明報記者 鄭海龍 河北報道

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