高昂租金 致產業單一
2014-12-10

【明報專訊】本港物業市值遠超新加坡、紐約,整體物業租值相當於國內生產總值(GDP)的25%,換言之,若將香港所有物業出租一年,已等於全港全行業3個月所有產出的價值。高租金效應下,僅金融及名牌連鎖店等商舖可負擔起鬧市租金,有學者認為,這將令經濟活動變得單一化;有年輕人創業起步艱難,要精打細算租用商場的「車仔檔」來避開貴租,而代價是租約短暫及要不時搬遷。

學者:僅金融業名牌店可負擔

根據全球房地產諮詢公司高緯環球上月發布的報告,香港銅鑼灣旺舖的平均呎租為1766元,為全球第二高。香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出,現時核心區的寫字樓租金及舖租可謂「天價」,僅金融業或名牌連鎖店可負擔,「因為金融業10億生意同做100億生意所需土地係一樣嘅,但你要做飲食就唔同」,因飲食業要招待多一倍客人,便需要多一倍土地,難以負擔市區經營。名牌連鎖店之所以雄踞鬧市,他認為是集團更看重市區位置帶來的廣告效應,所以願負擔高昂租金。

莊太量又稱,租金貴的負面影響就是有可能造成行業單一化,或部分行業要被迫搬至偏遠地區,「過去可以各行各業百花齊放,現時得幾個行業可以生存」。雖然行業單一不一定會造成經濟困境,部分極端例子甚至看到經濟產出可能更高,「好似澳門,集中發展博彩業,靠賭都可以養自己,但如果每個人都去做荷官,咁點會有人去讀大學呢?」,但他認為,社會各行各業都需要人才,而每人有各自天分與興趣,如果香港僅金融業可以生存,有其他天分的年輕人回報便會較小,甚至難以找到工作,長遠不利於社會氣氛。另外,若集中發展的行業一旦產出減少,整個社會都大受其害,故經濟多元化發展是最好的。

高租金對年輕人創業亦可能帶來打擊,全球創業觀察報告顯示,香港創業率為6.27%,日本、美國及英國等地則均超過10%,與發達地區相比,本港創業率處於一個較低的水平。原本任職酒店室內設計的洪靜雲(Crystal),創立了專售低脂朱古力的Chocolat-ier,用新穎方式售賣,現時每月營業額逾百萬。不過,4年前開店選址時,她直言「地舖係冇可能嘅,我當時得五六萬元起步資金,地舖一來租貴,裝修都要十幾廿萬」,所以她只能選擇租金較低的商場「車仔檔」及pop up store(快閃店),但作為沒有品牌知名度的創業者,要進駐商場亦絕非易事(見另稿)。

貴租打擊創業率

但這些平租舖位也有缺陷,因商場多數希望保持新鮮感,定期更換品牌,所以批出租約都較短期,Crystal的店舖也要不斷轉換地方「打游擊」,「兩星期、3個月、6個月租約我都試過,𠵱家每日都要同各個商場的租務部門傾,問佢哋有冇位」。人流旺、消費力強的舖位更是難得,曾試過有大集團看中Crystal的舖位,結果她被迫遷,亦試過被大幅加租五成,現時她自己只有尖沙嘴K-11商場的一個攤檔,但加上辦公室及朱古力倉庫等,每月租金成本超過10萬元,令她感到頗大壓力,要不斷想辦法整合幾個貨倉來減少租金開支。

趙世曾:港人愈住愈細「畸形」

高租金及高樓價亦造成香港物業畸形發展。差餉物業估價署的租金及售價指數顯示,面積70平方米以下的中小型單位佔去年私人住宅供應量的75%,而2009年時,70平方米以下單位只佔私樓供應量的四成,在港經營地產業務逾30年的卓能集團主席趙世曾說,現時市面上最受歡迎的並非中小型單位,而是「蚊型單位」,港人「愈住愈細」是畸形發展,但不少人供樓有困難,小型單位有助上車,所以即使面積較小,亦受到普羅大眾歡迎。