李曉佳﹕大灣區炒過龍 廣東請纓禁預售
2018-09-27

【明報專訊】近日傳出廣東省住建廳建議逐步取消商品房預售制度,雖然全世界的分析員都指內地根本不存在取消預售基礎,事關政府與樓市猶如「阿媽與仔」,打死樓市是傷人三分,自損七成。但內房股依然慘淡,情况令人費解。不過若細心想想,此輪調控下,如雄安等概念仍流於未竟之業,且撲滅於未然,唯獨「粵港澳大灣區」概念炒作逾一年,就不難明白為何廣東省政府突然身先士卒「自願被調控」。

歸根究柢,還是因為於內地經營處世,相對於錢財人脈,更重要的是政治與政策敏感度。中央政府特別喜歡「槍打出頭鳥」,鋒芒太露往往沒好下場。而今輪內地樓市調控轉勢始於2016年,當時四大一線城市之中,深圳、上海、北京樓價升幅少則百分之數十,多的逾半,連二三線城市都極旺,偏偏廣州等廣東省樓市卻跑輸大市。

廣深風景獨好 隨時引起「關注」

然而,塞翁失馬,焉知非福?以往缺乏概念的廣東省終踫上2017年3月國務院開始研究制訂粵港澳大灣區城市群發展規劃,國家主席習近平更將粵港澳大灣區寫入《十九大報告》。

須知道以往內地「炒地圖」、「炒概念」,如近年熱話「萬億雄安」等,均發展需時,且禁炒於未然。偏偏廣東省的大灣區概念踩着廣、深兩大體系,省內企業發展成熟、基建完備,足令大灣區概念炒足年半而未歇,造就調控下這邊風景獨好。據國家統計局數據,廣州、深圳樓價仍分別按年增長3.3%及持平,量穩價升。眾廣東幫內房亦開始發力,不少北方、全國佈局的房企亦紛紛跑來廣東發展兼囤地。

揣摩上意 金九銀十自動壓市

然而,中央每每臨近「金九銀十」旺季均會出招,不少地方政府為免樓市過熱,招惹中央「垂青」,近年都學識揣測上意,率先自動壓市,如多加社保、限購條件等營造緊張氣氛。但只要細心拆解「逐步」取消預售制,便知是虛招。

熟悉內地運作的人皆知中國樓市、政府與銀行的三角關係密不可分,內房高增長很大程度依賴預售資金回籠,每賣100元中約90元均由預售所得,資金回籠用於再投資買地或建設。地產稅收卻正是地方政府命脈,而房企貸款亦是銀行生意大戶,一旦取消預售制將影響回籠,打擊房企買地意欲、內房還債能力,猶如自斷經脈,搗毀自身糧倉,牽連太廣。若「逐步」推行,即無時間表、細則,輕則討論一年半載,重則研究十年八載。

政府房企銀行 三角關係難分難解

雖然習大大主張「打鐵還須自身硬」,但顯然在層層關係中,樓市仍是中國經濟的命脈,大得不能倒。在歷經多輪調控後,地方政府、房企們都交了學費,上了課,一如「強東讀書、馬雲教書」時,樓市都要避風頭。

[李曉佳 財經澡堂]

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